La mise en copropriété d’un immeuble
construit depuis plus de 15 ans est soumise à l’article L111-6-2 du Code
de la Construction et de l’habitation (CCH), introduisant la loi SRU
(Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000.
Ce document établit « un constat de l’état apparent de la
solidité du clos et du couvert, ainsi que des conduits et canalisations
collectives et des équipements communs et de sécurité ».
Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout
acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et
lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de 3 ans à
compter de la date du diagnostic.
A compter du 1er juin 2001, tout candidat à l’acquisition
d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de
vente ou d’achat pourra également consulter ce document. L’obligation de
communiquer ce document incombe au propriétaire. Ce document est détenu
par le syndic, est il remettra une copie sur demande du copropriétaire
qui en fera la demande, aux frais de ce dernier.
La division d’un immeuble est interdite si les logements ne sont pas
équipés d’une alimentation en eau potable et électricité, d’une
évacuation des eaux vannes et eaux usées, ou à défaut des diagnostics
d’amiante ou de risques de saturnisme.
Idem pour les immeubles de grande hauteur (IGH) frappés d’un avis
défavorable de la commission de sécurité, ou à défaut de réalisation des
travaux préconisés.
Champ d’application du Diagnostic Technique
¤ Connaître la date d’accomplissement de la mutation (transfert de
propriété) soit en 1ère vente, acte de partage, la donation, etc.…
¤ Remonter 15 ans en arrière pour vérifier si l’immeuble était bien
« construit » à cette date. Par « construit » on peut entendre la notion
d’achèvement. C'est-à-dire au sens matériel du terme et non pas
juridique, par exemple la notion de délivrance du certificat
d’achèvement de travaux s’avère indifférente. En résumé, il s’agit de la
notion d’habitabilité réelle, et en aucun cas une date de dépôt de
permis de construire ou de construction en cours.
¤ L’établissement de l’état descriptif de division, du calcul des 1000e
et le règlement de copropriété, sont de simples opérations
préliminaires, qui peuvent être établis sans que le diagnostic technique
ne le soit vraiment, car la loi assure la protection des futurs
acquéreurs de lots, en se rapprochant du nouvel article 46-1 de la loi
du 10 juillet 1965. De ce fait, afin de respecter sa finalité, il suffit
que le diagnostic prescrit par l’article
L. 111-6-2 soit effectué avant la 1ere vente qui, effectivement va
opérer la mise en copropriété de l’immeuble.
Objet du diagnostic technique
¤ En tout état de cause, ce diagnostic technique s’apparente à une forme
d’audit. Sa fonction est de constater, de dresser un bilan ou état des
lieux. Il porte sur « l’état apparent » de l’ouvrage concerné.
L’ambiguïté de cette mention « état apparent », bien que contestée par
certains professionnels, est justifiée afin d’éviter, justement, des
expertises techniques trop lourdes (par l’aveu même du rapporteur de la
loi, lors de la séance du 10 mai 2000), ou par un diagnostic trop
complexe, voire irréalisable. Il n’en demeure pas moins que cet état
apparent doit s’appliquer, à toutes les parties de l’immeuble et des
éléments d’équipement qui doivent en faire l’objet.
Mais, sa limite d’apparence ne cantonne pas ce diagnostic à une
observation seulement extérieure et superficielle des lieux.
Il est « technique » et donc suppose l’intervention d’un technicien du
bâtiment, capable de procéder à des constatations pertinentes, de
manière à orienter le choix du futur acquéreur. Dans le même temps, et
malgré des observations extérieures, ce constat peut révéler des vices
ou anomalies conséquentes qui seraient restées ignorées par un profane,
d’où d’éventuels griefs futurs vis-à-vis du propriétaire vendeur. C’est
en cela, une des finalités du diagnostic technique. Par ailleurs, si le
caractère « superficiel » du diagnostic empêche tous sondages
destructifs ou analyses approfondies, il doit vraiment déboucher sur un
« diagnostic » tout court, c'est-à-dire émettre des préconisations si
nécessaire : travaux, remise en état, remise aux normes (installation
électrique, gaz, eau) et tout ce qui peut concerner les différents corps
d’état sur des ouvrages défaillants, voire dangereux.
Le technicien doit également noter les évolutions prévisibles et
néfastes à la pérennité de l’ouvrage, si les préconisations ne sont pas
suivies d’effet, et en particulier dans les œuvres vives de l’immeuble :
murs porteurs fissurés, ravinement des fondations, infiltrations d’eaux
pluviales en couverture ou descellement de poutres porteuses en
charpente, etc…
Outre la solidité du clos et du couvert, il s’agit de contrôler l’état
des canalisations collectives (amiante y compris), jointure et fuite,
brisure et déboîtement,…l’état des équipements communs : ascenseur,
chaudière commune (et la mise à jour de leur contrat d’entretien
respectif (gaz ou fuel), y compris les cheminées et leur certificat de
ramonage,..) et enfin l’état des équipements de sécurité : rampe
d’escalier en parties communes, garde-corps, acrotère, en qualité de
scellement et hauteur réglementaire.
Sanctions
S’il est obligatoire, le diagnostic technique n’est pour autant pas
sanctionné par la loi, en cas de non présentation avant toute mise en
copropriété. Par cette ambiguïté, on peut y voir la volonté du
législateur d’alerter les propriétaires (supposés de bonne foi) de
réaliser les travaux préconisés, dans le seul soucis de maintenir leur
patrimoine (ordre public de direction), mais également d’informer et
d’éclairer l’acquéreur dans son consentement (ordre public de
protection). Cette dernière préoccupation étant prédominante.
Ceci amène à conclure que l’absence de diagnostic technique lors de la
mise en copropriété, n’engendrera qu’une sanction de nullité relative.
Mais elle est susceptible d’affecter selon le cas, l’acte de partage,
dans un cas de mise en copropriété qui supprime une indivision, ou un
acte de vente donnant naissance à une copropriété, ainsi que dans les
actes consécutifs.
Le notaire doit être vigilant sur ce point, en signalant la nécessité de
faire procéder à un diagnostic technique, soit à la présentation un état
descriptif de division et/ou de règlement de copropriété, soit lorsqu’il
sera appelé à recevoir l’acte de vente d’un lot.
